АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ ПОД ГСК: РАЗВИТИЕ СОБЫТИЙ

После первого рассмотрения этого вопроса на сессии, прокуратура города подготовила очень обоснованное, толковое представление об устранении нарушений земельного законодательства. Привожу его дословно, оно многое объясняет. Ознакомившись с ним, вы поймете, что решение городского Совета, продавленное одной из партий при молчаливом согласии других, явилось, по своей сути, антинародным, значительно ухудшающим положение людей, имеющих в аренде землю под своим гаражом.

«Представление об устранении нарушений земельного законодательства Советом депутатов г. Белгорода 23.09.2014 и 28.10.2014 приняты решения соответственно №149 и №137 «О внесении изменений в решение Совета депутатов г. Белгорода от 25 апреля 2006 года №285 «О величинах корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешённого (функционального) использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», которыми изменены отдельные корректирующие коэффициенты.

Данные решения приняты без учёта замечаний прокуратуры города Белгорода на проекты указанных правовых актов.

В соответствии с ч.3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением правительства Белгородской области от 13.07.2009 г. №247-пп утвержден Порядок определения размеров арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п.5 которого порядок определения коэффициента (К%) и его значение устанавливаются в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированно с учётом видов их функционального использования решением представительных органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, если иное не предусмотрено другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Белгородской области.

Руководствуясь названными правовыми актами, Советом депутатов г. Белгорода утверждены величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешённого (функционального) использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (решение №285 от 25.04.2006 с последующими изменениями).

Решениями № 149 и № 167 величины отдельных корректирующих коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, были изменены.

Согласно ч.4 ст.22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Одним из основных принципов определения платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582 является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешенного использования.

При этом, как следует из пояснительных записок к проектам названных решений, экономическое обоснование величин корректирующих коэффициентов рассчитано независимым оценщиком ООО «НПП Контакт» в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из приложенных к проектам экспертных заключений «Д-ЭК-14-028 и Д-ЭК-14-040 следует, что экспертом определение рыночной ставки аренды земельного участка произведено с использованием методики капитализации: с учётом рентабельности активов, отражающих доходность активов предприятий ( в том числе земельных участков) того экономического вида деятельности, к которому относится исследуемый земельный участок.

При этом информация о рентабельности активов экспертом изъята из приложения № 4 Информации Федеральной налоговой службы от 14 05.2014 г., размещенной на официальном сайте указанного органа власти. Названная информация является приложением к приказу ФНС России от 30.05.2007 г. №ММ-3-06/333@ «Об утверждении концепции системы планирования выездных налоговых проверок». В соответствии с названным приказом одним из общедоступных критериев самостоятельной оценки рисков для налогоплательщиков, используемых налоговыми органами в процессе отбора объектов для проведения выездных налоговых проверок, является значительное отклонение уровня рентабельности по данным бухгалтерского учёта от уровня рентабельности для данной сферы деятельности по данным статистики.

Расчет рентабельности продаж и активов, начиная с 2006 года, по основным видам экономической деятельности приведён в названном приложении №4 к Приказу ФНС России от 30.05.2007 №ММ-3-06/333@.

Рассчитывая рыночную ставку арендной платы, эксперт использовал усредненные данные по Российской Федерации, а не по Белгороду, что не обеспечивает достоверность произведенных расчетов применительно к землям городского округа.

К тому же, решением Совета депутатов почти в 5 раз (с 1,5 до 7,16%) повышен коэффициент в отношении земельных участков для эксплуатации объектов капитального строительства для хранения индивидуального автотранспорта граждан в составе некоммерческого объединения граждан (ГСК). При этом земельные участки под ГСК приравнены по корректирующему коэффициенту к участкам для эксплуатации офисных зданий делового и коммерческого использования. Такой вывод экспертом не мотивирован. Наряду с этим, в отношении земельных участков аналогичного, но коммерческого назначения – для эксплуатации автостоянок открытого типа и автостоянок закрытого типа (паркинги) – коэффициент оставлен прежним, 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Из экспертного заключения следует, что для земельных участков, имеющих важное значение в социальном обеспечении г. Белгорода, коэффициент капитализации принимается равным нулевому значению. Эксперт обосновывает данный вывод тем, что основной целью эксплуатации данных земель является обеспечение социальных благ населению и оптимального функционирования инфраструктуры муниципального образования, а не получения прибыли (дохода).

К таким землям, наряду с участками, предназначенными для ведения садоводства и огородничества, для эксплуатации объектов образования, науки и здравоохранения, отнесены земельные участки, предназначенные для эксплуатации автостоянок открытого типа и автостоянок закрытого типа (паркинги).

Принятый депутатами такой вывод эксперта не мотивирован. Паркинги, находящиеся в собственности коммерческих организаций, используются для извлечения прибыли, а не в целях осуществления социально значимой деятельности в интересах государства и общества. Документов, подтверждающих обратное, в материалах сессии не имеется.

Более того, машино-места в паркингах могут находиться в совместной собственности граждан и использоваться так же, как и гаражи в ГСК для хранения индивидуального автотранспорта, в связи с чем разница почти в 5 раз между корректирующими коэффициентами, применяемыми к таким земельным участкам, не обоснованна.

Перед экспертом органом местного самоуправления была поставлена задача произвести экономическое обоснование размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города с учётом видов функционального использования земельных участков. Однако эксперт по своему усмотрению не стал рассчитывать экономически обоснованную ставку арендной платы за земельные участки, занятые паркингами.

Принцип учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размеров арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобождённых от уплаты земельного налога, установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Однако оценка социальной значимости тех или иных земельных участков определяется уполномоченным органом государственной власти либо местного самоуправления, а не независимым оценщиком. Так в силу ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъекта оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Для целей названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величинах цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, решение в отношении земельных участков, занятых ГСК, принято без учёта социальной значимости данных участков для населения городского округа, без оценки и учёта социального статуса лиц, являющихся членами ГСК.

Решением Совета депутатов № 157 от 21.10.2014 изменены аналогичные коэффициенты в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При указанных обстоятельствах указанные выше решения Совета депутатов г. Белгорода приняты в нарушение основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определенных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Следует отметить, что в соответствии с ч.1 ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт.

С учетом изложенного, принятые решения влекут нарушения прав граждан и юридических лиц, создают дискриминационные условия при установлении арендной платы за земельные участки».

Как видите, прокурор города «камня на камне» не оставил от правового обоснования принятого городским Советом решения, но дальше идти, добиваться, чтобы это решение было отменено прокуратура города не спешит. На первое обращение она отделалась фактически отпиской, смысл которой сводился к тому, что у нас, граждан, есть право отстаивать свои нарушенные права в суде. Но такое же право есть и у прокурора! Что касается данной конкретной ситуации, то это право уже перерастает в обязанность прокурора немедленно реагировать, т.е. обращаться в суд.

Тогда была подана жалоба на бездействие городской прокуратуры в областную прокуратуру. В ней указано, что согласно приказу Генеральной прокуратуры РФ от 2 октября 2007 г. № 155, прокуратура должна принимать исчерпывающие меры для соблюдения законности, в том числе обращаться в суд. Областная прокуратура переадресовала эту жалобу на рассмотрение должностного лица, на которое была подана жалоба, т. е. городского прокурора. И вот 18 августа, наконец, пришёл ответ из городской прокуратуры. Если отбросить словесную шелуху, можно в сухом остатке найти и рациональное зерно. Вот оно:

«В свою очередь прокуратурой города направлен запрос в адрес специалистов, после получения ответа на который будет принято окончательное решение о возможности оспаривания указанных нормативных актов в суде».

Хоть что-то. Остается просить прокуратуру назвать этих специалистов, выяснить исходящие номера запросов, чтобы держать ситуацию на контроле. Надеюсь, что прокуратура выполнит свою обязанность по отстаиванию законных интересов граждан в суде. В любом случае, мы, коммунисты, этот вопрос не оставим до его полного разрешения, даже если придется обращаться в Генеральную прокуратуру. Но хотелось бы, чтобы верх одержало благоразумие и порядочность.

А. АЛЕКСАНДРОВ.